3.3.1.1.1.3. ЗАПРЕТ НА ПРИМЕНЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА
ПО НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И (ИЛИ) ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ,
КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, в частности, при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ не определяет, имеется в виду имущество, когда-либо прежде использовавшееся налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, или имущество, задействованное в такой деятельности к моменту его продажи. Из разъяснений Минфина России можно сделать вывод, что вычет не предоставляется и в том случае, если к моменту реализации имущество уже не применяется в предпринимательской деятельности, но было задействовано в ней ранее (см., например, Письмо от 08.08.2016 N 03-04-05/46458). Вычет, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется и при продаже рассматриваемого имущества, которое помимо предпринимательской деятельности использовалось также для личных нужд. Такой вывод вытекает из анализа Письма Минфина России от 08.08.2016 N 03-04-05/46458. Отметим, что пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ не содержит указания на то, что его положения относятся только к доходам индивидуальных предпринимателей. Полагаем, что это может означать на практике применение запрета к следующим лицам:
- утратившим статус индивидуального предпринимателя налогоплательщикам, которые продают недвижимость и транспорт, ранее использовавшиеся в предпринимательской деятельности. К такому выводу пришел и Минфин России (Письмо от 08.08.2016 N 03-04-05/46458);
- физическим лицам, которые занимаются предпринимательской деятельностью, не будучи зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке. Документ предоставлен КонсультантПлюс
Вопрос: О получении физлицом, прекратившим деятельность в качестве ИП, имущественного вычета по НДФЛ при продаже нежилого помещения, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 8 августа 2016 г. N 03-04-05/46458
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее. Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи, в частности, иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Независимо от того, что физическим лицом к моменту продажи недвижимого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, а также того факта, что такое имущество использовалось не только в предпринимательской деятельности, но и для личных нужд, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется.
Заместитель директора Департамента
О.Ф.ЦИБИЗОВА
08.08.2016
СИТУАЦИЯ: Может ли предприниматель-"упрощенец" не включать в доход по УСН выручку от реализации недвижимости, которую он использовал в своей деятельности, и получить льготу (имущественный вычет, освобождение) по НДФЛ?
По общему правилу индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, в отношении доходов от предпринимательской деятельности уплачивают "упрощенный" налог, а не НДФЛ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Соответственно, по таким доходам они не вправе применять и налоговые вычеты по НДФЛ. Этот вывод Конституционный Суд РФ сделал в отношении социального вычета (Определение от 03.04.2009 N 480-О-О). Однако общий подход Конституционного Суда РФ может быть распространен и на рассматриваемую ситуацию. На то, что к таким доходам имущественный вычет не применяется, указывает Минфин России (Письмо от 17.02.2017 N 03-04-05/9044).
К доходам физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, неприменима и льгота по НДФЛ, предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
В случае получения от инспекции уведомления об обязанности представить декларацию по НДФЛ в связи с продажей недвижимого имущества налогоплательщик вправе направить пояснения. В них следует указать, что реализованное имущество было использовано в предпринимательской деятельности и сумма дохода от его продажи учтена в декларации по УСН. Налогоплательщик может приложить копии документов, подтверждающих эти пояснения (Письмо ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Доход при реализации недвижимости
индивидуальным предпринимателем
Является ли доходом, учитываемым при УСНО, сумма средств, полученных от реализации недвижимости индивидуальным предпринимателем? По мнению самих индивидуальных предпринимателей, нет. И не является именно потому, что в этом случае индивидуальный предприниматель выступает не как индивидуальный предприниматель, а как физическое лицо. Напомним, что в соответствии со ст. ст. 220 и 217.1 НК РФ физическое лицо имеет право на имущественный вычет от продажи недвижимого имущества в размере полученного дохода, если владеет им более пяти лет (до 2016 г. - три года). При этом приведенные положения Налогового кодекса не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Налоговые органы, а также суды всех инстанций, включая ВС РФ, придерживаются следующего мнения: доходы от реализации недвижимого имущества (зданий, сооружений, квартир) являются доходами, учитываемыми при УСНО.
Приведем конкретные примеры.
ВС РФ вместе с нижестоящими судебными инстанциями поддержал налоговиков в споре с индивидуальным предпринимателем в связи с занижением суммы доходов при УСНО (Определение от 13.03.2015 N 309-КГ14-7640 по делу N А76-29238/2013).
Суть спора достаточно типична для дел такого рода.
Налоговый орган провел камеральную проверку декларации по "упрощенному" налогу: доначислил налоги, а также штраф и пени за неполную уплату налога. Основанием для этого послужили выводы инспекции о нарушении заявителем условий п. 1 ст. 346.15 НК РФ, выразившемся в неуплате налога при УСНО в связи с реализацией принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 и земельного участка, использовавшихся налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности (предоставление в аренду). Объекты реализованы в 2013 г.
Заметим, что доначисления были сделаны в рамках камеральной проверки, поскольку у налогового органа есть база данных по объектам недвижимости для исчисления налога на имущество физических лиц.
Индивидуальный предприниматель в этом случае считал: поскольку приобретение объектов недвижимого имущества и государственная регистрация права собственности на них были осуществлены в 2001 г., тогда как статус индивидуального предпринимателя был приобретен в 2004 г., право собственности на объекты недвижимого имущества было изначально зарегистрировано за физическим лицом. При этом денежные средства от реализации объекта недвижимого имущества поступили не на расчетный счет индивидуального предпринимателя, а на лицевой счет физического лица. И в тексте договора купли-продажи фигурировало физическое лицо. Тот факт, что индивидуальный предприниматель сдавал объект недвижимого имущества в аренду, не означает, что реализация объекта недвижимого имущества связана с осуществлением заявителем предпринимательской деятельности. Изначально объект недвижимости приобретался за
счет личных средств, реализация недвижимого имущества имеет разовый характер и не свидетельствует о том, что индивидуальный предприниматель получает систематически прибыль от осуществления подобного рода операций.
Судьи, проверив все документы на объекты недвижимости, установили, что нежилое помещение использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением части нежилого здания в аренду.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от реализации объектов недвижимости, должны учитываться в доходах при УСНО.
Тот факт, что в договоре купли-продажи индивидуальный предприниматель не поименован как лицо, обладающее статусом индивидуального предпринимателя, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующая сделка совершена не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку налогоплательщик не доказал, что реализованное им недвижимое имущество (нежилое помещение и земельный участок) исходя из своей специфики может быть использовано в иных целях, помимо осуществления предпринимательской деятельности, - тем более что неуказание в договоре купли-продажи фактического статуса продавца как участника сделки является выгодным в целях налогообложения. Не имеет значения также то обстоятельство, на какой именно лицевой счет были перечислены денежные средства, причитающиеся за реализованные объекты недвижимого имущества.
Аналогичное решение суды вынесли по спору, ставшему предметом рассмотрения в Определении ВС РФ от 23.04.2015 N 306-КГ15-3605 по делу N А72-3193/2014.
Также в рамках камеральной проверки индивидуальному предпринимателю были доначислены налог при УСНО, штраф и пени. В этом случае предметом спора был имущественный комплекс (земельный участок, гараж, теплоузел и др.).
Отличие данного дела от предыдущего состоит в том, что поименованные объекты недвижимости были приобретены названным гражданином после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Причем, как отметили судьи, отсутствие в договорах купли-продажи указания на то, что гражданин имеет статус индивидуального предпринимателя, не свидетельствуют о том, что обозначенные объекты приобретались не для использования в предпринимательской деятельности.
Продажа недвижимого имущества не была заявлена индивидуальным предпринимателем в качестве предполагаемого вида экономической деятельности, однако, как видно из материалов дела, поименованные объекты недвижимости являлись нежилыми помещениями, разрешено использование земельного участка под производственную базу.
Судьи отметили, что объекты недвижимости как на момент приобретения, так и на момент их продажи по своему характеру и потребительским свойствам не были предназначены для использования в личных, семейных и иных (не связанных с предпринимательскими) целях.
Как и в предыдущем случае, суды указали: то обстоятельство, что денежные средства от реализации названных объектов недвижимости поступили не на расчетный счет индивидуального предпринимателя, не свидетельствует о получении им дохода вне связи с предпринимательской деятельностью.
И в других аналогичных случаях суды выносили решения в пользу налогового органа, подчеркивая следующее (Определения ВС РФ от 30.12.2015 N 306-КГ15-17368 по делу N А12-33256/2014, от 05.10.2015 N 304-КГ15-12005 по делу N А27-18615/2014, от 23.09.2015 N 301-КГ15-11634 по делу N А79-4633/2014, от 17.08.2015 N 307-КГ15-8849 по делу N А26-2726/2014):
- спорные помещения использовались индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности и не предназначались для бытовых нужд;
- не имеют правового значения доводы относительно источника средств для приобретения спорного помещения;
- не важно, на какой счет зачисляются средства от продажи недвижимости - на обычный или предпринимательский;
- не имеет значения факт указания в договоре статуса физического лица;
- не принципиален характер сделки (разовый или систематический).
Таким образом, налогоплательщик, применяющий УСНО, доходы от реализации основных средств, приобретенных для осуществления предпринимательской деятельности, должен учитывать в доходах при УСНО.
Мои комментарии (Соловьева Ирина):
Работаю главбухом, позволила себе вмешаться, так как в прошлом году столкнулась с этим вопросом по своим знакомым, поэтому вопрос изучила:
1случай : Снялся с учета как ИП и стал продавать коммерческую недвижимость свыше 3 лет в собственности, Ему насчитали 13% НДФЛ и 18 % НДС (Да, да, если физик или ИП продает ком.недвижимость, и ИП не на УСН, то считают, что и физик и ИП на общей системе налогообложения и начисляют НДС, причем это массовые случаи, во всяком случае, у нас в Тюменской области, у налоговой новые указивки для пополнения бюджета).
Поэтому отказываться от УСН и сниматься со статуса ИП до урегулирования всех вопросов и расчетов с налоговой нельзя.
2 случай: Физлицо сдавал в аренду грузовые машины, решил продать, но предварительно изучил вопрос. Поняв, что налетает на налоги (НДФЛ 13% и НДС 18%), зарегистрировался как ИП.на УСН. Машины в ГИБДД не перерегистрировал, что ГИБДД, что Регистраторам недвижимости статус ИП безразличен, они все равно их считают физиками. Товарищ далее сдавал в аренду машины как ИП несколько месяцев, потом продал , сдал декларацию по УСН, включив туда кроме доходов от аренды и доходы от продажи машин и после проверки налоговой инспекцией декларации по УСН заплатил налоги и снялся с учета как ИП. Сэкономил деньги и нервы, в отличии от 1 случая.
пусть регистрируется, будем дружить
